Una burbuja inmobiliaria es un fenómeno en el que los precios de las propiedades inmobiliarias suben rápidamente en un corto período de tiempo, a menudo por encima de su valor real o sustentable, todo como consecuencia de una demanda excesiva.
A la hora de hacer una tasación efectiva de un inmueble en Almería hay que tener en cuenta su impacto.
Las burbujas inmobiliarias pueden ser muy peligrosas porque cuando la burbuja explota, los precios de las propiedades caen en picado, dejando a menudo a los propietarios con hipotecas que valen más que sus propiedades, lo que a su vez puede derivar a una crisis financiera.
El stock de viviendas generado durante los años del boom suele tardar años en ser absorbido por el mercado a precios
muy inferiores a los iniciales de compra.
Analicemos que factores influyeron en la anterior burbuja inmobiliaria del 2007 y comparemos con la situación actual en la provincia de Almería de cara a realizar una tasación eficiente.
Especulación
Cuando hay un gran número de inversores que compran o promueven la construcción de viviendas con la esperanza de obtener grandes ganancias, puede crear una demanda artificial y hacer que los precios suban.
En la siguiente gráfica (INE) observamos como la construcción de vivienda nueva en Almería se encuentra prácticamente en mínimos, muy por debajo de la media en torno a un 85% menor del pico que se vivió en 2007.
La actual coyuntura inflacionista, que ha aumentado sustancialmente los precios de las materias primas necesarias para la construcción de las viviendas, junto con los crecientes tipos de interés hipotecarios no inducen a pensar en un cambio de tendencia en la promoción inmobiliaria a corto y medio plazo.
En el siguiente gráfico (INE) vemos como el número de transacciones en Almería aún sigue siendo significativamente inferior al que se produjo en la anterior crisis.
Las operaciones de compraventa se realizan principalmente sobre vivienda de segunda mano y el aumento reciente de los tipos de interés supone un serio obstáculo para la compra de nuevas propiedades, siendo un nuevo factor de freno de una potencial burbuja.
Facilidad de acceso a préstamos hipotecarios
Cuando las entidades financieras son demasiado indulgentes prestando dinero a personas con pocos recursos, permitiendo que se endeuden demasiado o financiando porcentajes mayores de los recomendables sobre el precio de compra se aumenta el riesgo financiero inherente a una burbuja.
En la siguiente gráfica (INE) sobre fincas e hipotecas vemos que desde los mínimos del 2013 se observa un constante aumento en la concesión de hipotecas, fomentado por unos tipos de interés anormalmente bajos, no obstante, el número de hipotecas concedidas actual sobre fincas urbanas en Almería es en torno a un 80% inferior respecto a las que se daban en la época del boom. La previsión a corto plazo es incluso a la baja, debido a la subida de los tipos de interés hipotecarios.
En TAXATIO queremos pensar que las entidades financieras, que tanta responsabilidad tuvieron en la anterior burbuja, han hecho los deberes y en la actualidad, por lo general, no se están concediendo préstamos hipotecarios que conllevan un alto riesgo de impago.
Sentimiento optimista del mercado
Cuando hay un sentimiento optimista en el mercado inmobiliario o en la economía en general, las personas pueden estar más dispuestas a comprar propiedades, lo que puede aumentar la demanda y los precios.
La coyuntura actual de aumento desbocado de la inflación, la guerra de Ucrania, la subida de tipos de interés y los últimos coletazos del COVID-19 son suficientes potentes para que no percibamos ese sentimiento optimista que se vivía durante los años del boom, especialmente con el crecimiento económico durante los años 2000-2006.
En la siguiente gráfica (INE) de tasa de empleo en Almería también podemos observar que en la provincia de Almería aún estamos lejos de las tasas de empleo que se dieron en la época del boom:
Influencia política
Las políticas gubernamentales pueden influir en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, la política de incentivar la compra de vivienda con beneficios fiscales puede fomentar la demanda y aumentar los precios de las propiedades.
La deducción en IRPF por inversión en vivienda habitual se suprimió en 2013, que era el mayor incentivo fiscal para la compra de una vivienda. En la actualidad se están llevando a cabo múltiples programas de apoyo a la rehabilitación, principalmente en el ámbito de la lucha contra el cambio climático, es decir, desde las administraciones públicas se está apostando más decididamente sobre la rehabilitación del parque inmobiliario existente que sobre el apoyo a la promoción inmobiliaria de obra nueva.
¿Entonces hay o no hay una burbuja inmobiliaria en Almería?
En TAXATIO no vemos ningún motivo a corto o medio plazo para pensar que en Almería nos encontramos en una
situación de burbuja inmobiliaria.
Ningún indicador de los expuestos en este artículo hace pensar que nos aproximamos a la debacle vivida en la anterior crisis. En relación a los precios, aún queda mucho margen para que alcancen los picos del 2006-2007.
Observamos un aumento progresivo de los precios de venta desde aproximadamente 2017, que obedece a una situación lógica respecto a la coyuntura económica y tipos de interés ofrecidos, pero que no son consecuencia de una pre-burbuja inmobiliaria.
En contraste, los precios de alquiler han subido durante los últimos años con mucha más fuerza, lo que supone un incentivo para la compra de vivienda como inversión, tanto por la buena rentabilidad anual que actualmente ofrece, como por su posible revalorización atendiendo a los precios actuales respecto a los pasados.
Si eres promotor inmobiliario o un particular que estás pensando en vender o comprar una vivienda en Almería, ya sea como inversión, vivienda habitual o segunda residencia, en TAXATIO tienes a profesionales expertos en la valoración y tasación de inmuebles en la provincia de Almería.
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